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Diagnostics immobiliers (vente et location)

Quelles sont les obligations en matière de diagnostics avant la vente ou la location d’un bien ?

Des diagnostics immobiliers obligatoires sont imposés par la réglementation aux propriétaires et aux bailleurs afin de protéger le futur acquéreur ou locataire au regard du bien immobilier qu’il souhaite acquérir ou habiter.

Ce dossier de diagnostics à faire établir en cas de vente ou de location doit comporter selon les cas les domaines d’expertises suivants :

  • Diagnostic de performance énergétique, (DPE)
  • Diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité,
  • Diagnostic de l’état de l’installation intérieure de gaz,
  • Diagnostic plomb (CREP),
  • Diagnostic amiante (liste A et B),
  • Diagnostic termites,
  • Diagnostic de mesurage (Loi Carrez, Loi Boutin,…),
  • Diagnostic Etat des Risques et Pollutions (ERP).

En dehors du mesurage et de l’ERP, l’ensemble de autres diagnostics ne peuvent être établis que par un opérateur certifié dans chacun des domaines concernés.

Qu’est-ce que le diagnostic amiante en cas de vente ?

Diagnostic avant vente, DTA, DAPP

Le diagnostic amiante avant vente à pour objectif de mettre en évidence la présence ou l’absence de matériaux ou produit contenant de l’amiante.

Il porte sur des matériaux contenus dans les listes A et B de l’annexe 13-9 du code de la Santé Publique (décret du 03 Juin 2011).

Le diagnostic vise à informer l’acquéreur de la présence éventuelle d’amiante dans les composants de la construction des listes A et B. Ce diagnostic n’est pas exhaustif et ne prend pas en compte l’ensemble des composants susceptibles de libérer des fibres d’amiante à l’occasion de travaux ou la démolition d’un immeuble bâti.

Les investigations réalisées lors d’un diagnostic amiante avant vente ne sont pas destructives et toute découverte d’amiante dans un composant de la liste A ou B doit donner lieu à l’évaluation de l’état de conservation de ce composant.

Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 sont concernés par cette obligation.

Qu’est-ce que le Dossier Technique amiante ou le DAPP ?

Le Dossier Technique Amiante (DTA)

Tout bailleur doit établir, mettre à jour et tenir à disposition des occupants le Dossier Technique Amiante (DTA) et le Diagnostic Amiante Parties Privatives (DAPP).

Le DTA est un dossier comprenant des rapports de repérages (minima un rapport de repérage liste A et B, les consignes générales de sécurité et une fiche récapitulative).
Ce dossier est actualisé et mis à jour (à l’occasion de travaux -voir Repérage amiante avant travaux (renvoi vers la page RAT du site).
Dans cette hypothèse, la nouvelle fiche récapitulative du DTA est établie. Elle doit être communiquée à l’ensemble des locataires. (renvoi vers gestion de DTA)

La fiche récapitulative du DTA est obligatoirement transmise aux locataires dans un délai d’un mois après constitution ou mise à jour.

Le DAPP, diagnostic amiante avant location,

Pour un immeuble à usage autre que d’habitation, le DTA concerne l’ensemble de l’immeuble (parties communes et parties privatives).

Le DAPP concerne les parties privatives d’une copropriété. Il s’agit du repérage du logement d’habitation, prévu à l’article R 1334-29-4 du Code de la santé publique. Ce rapport est un repérage des matériaux et produits amiantés issus de la liste A.

Ils doivent être annexés au bail de location.

Tous les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 sont concernés, quel que soit leur usage (habitation, commerce, industrie). Exception faite des maisons individuelles d’habitation.

Durée de validité : illimité avec obligation de mises à jour

Qu’est-ce qu’un diagnostic de performance énergétique DPE M ou DPE G?

Le diagnostic de performance énergétique (Martinique ou Guadeloupe DPE M ou DPE G) permet au propriétaire, à l’acheteur ou au locataire d’être informé :

  • Du niveau de performance énergétique globale du bien
  • De l’évaluation du bien au regard des émissions de gaz à effet de serre
  • De l’évaluation des caractéristiques du bien et de recommandations utiles à une meilleure maîtrise des énergies et des émissions de gaz à effet de serre.

Le rapport de DPE doit contenir :

  • Le classement du logement avec l’attribution d’une étiquette énergie et d’une étiquette climat,
  • Les caractéristiques du logement et de ses équipements,
  • La quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour chaque équipement,
  • L’évaluation des émissions de gaz à effet de serre,
  • Des recommandations permettant une optimisation de la consommation d’énergie du logement.

Des conditions particulières pour la Martinique et la Guadeloupe :

  • logements dont au moins l’une des chambres est équipée d’un système de climatisation ;
  • bâtiments et parties de bâtiments à usage de bureaux, de commerce, d’enseignement, d’hôtel et de santé, dont la surface de plancher climatisée est supérieure à 50 m² ;
  • bâtiments publics dont la surface de plancher climatisée est supérieure à 500 m², quelle que soit la nature de l’usage.

Validité : 10 ans

Qu’est-ce qu’un diagnostic électricité ?
État de l’installation intérieure d’électricité

L’état de l’installation intérieure d’électricité permet à l’acheteur ou au locataire d’être informé sur les caractéristiques de l’installation d’électricité du bien qu’il souhaite acquérir ou habiter.

Il a pour objectif de préciser les anomalies rencontrées sur les installations électriques défectueuses causes d’incendies ou d’électrocutions des occupants.

Le rapport de l’installation intérieure d’électricité est obligatoire pour les immeubles bâtis dont les installations ont plus de 15 ans. Le contrôle porte sur l’habitation, ses dépendances, mais également sur les installations extérieures telles que les piscines.

Validité du diagnostic : 3 ans pour la vente, 6 ans pour la location

Qu’est-ce qu’un diagnostic plomb dans les peintures ?
Constat des risques d’exposition au plomb – CREP

Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) consiste à rechercher la présence de plomb contenu dans le logement et notamment dans les peintures. Il est obligatoire pour les immeubles d’habitation ou les parties privatives des immeubles collectifs d’habitation dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949.

La recherche de plomb se fait sur l’ensemble du bien. En présence de plomb à un taux supérieur au seuil de 1mg/cm² le propriétaire doit : effectuer des travaux en vue de supprimer le risque d’exposition ou veiller à l’entretien pour éviter la dégradation et l’exposition au risque.

La maladie liée à l’absorption de plomb est grave et s’appelle le saturnisme.

Validité vente : illimité si absence ou présence inférieure au seuil de 1mg/cm2, 1 an si présence de plomb supérieure au seuil en vigueur.

Validité location : 6 ans

Qu’est-ce que le diagnostic de mesurage ?
Loi CARREZ, Loi BOUTIN

En cas de vente

Le diagnostic métrage s’applique uniquement aux parties privatives des immeubles bâtis placés sous le régime de la copropriété. Le mesurage « loi Carrez » consiste à mesurer la surface privative habitable en vue d’informer l’acquéreur de la superficie du bien qu’il souhaite acheter.

Tous les lots en copropriété sont concernés par cette obligation sauf les garages, les caves et les lots d’une surface inférieure à 8 m².

La surface prise en compte comprend la superficie du plancher dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Sont déduites les surfaces occupées par les cloisons, les escaliers, les murs ou les embrasures de portes ou de fenêtres.

Cette superficie doit obligatoirement être mentionnée dans le compromis de vente et dans l’acte authentique constatant la vente du bien. La règlementation ne fixe pas de durée de validité, il convient de systématiquement faire établir une nouvelle attestation de surface dès lors que des travaux ont été réalisés.

Validité : Illimité.

En cas de location

Le diagnostic métrage « loi Boutin » permet de faire établir par un expert indépendant un métrage du bien à louer et d’intégrer de façon écrite et obligatoire au contrat une estimation précise de sa surface habitable. Cette obligation a pris date depuis la loi « Boutin » n° 2009-323 du 25 mars 2009, loi dite de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.

Le diagnostic de surface habitable concerne toute location d’un bien immobilier dans le cadre d’une résidence principale non meublée. Les locations meublées et touristiques ne sont pas concernées par cette obligation.

Validité : Illimité.

Qu’est-ce qu’un diagnostic Termites ?
État parasitaire

L’état du bâtiment relatif à la présence des termites concerne tous les logements construits dans une zone classée et délimitée par arrêté préfectoral. Ce diagnostic vise à mettre en évidence la présence de termites dans le bien objet du diagnostic.

Le rapport de l’état relatif à la présence de termites doit préciser la catégorie de termites rencontrées, localiser l’éventuelle infestation (locaux et ouvrages concernés). Il doit également préciser les ouvrages, parties d’ouvrages ou locaux qui n’ont pas pu être examinés. Le diagnostic doit aussi prendre en considération les abords du bâti dans une emprise de 10 mètres autour du bâtiment.

L’état relatif à la présence des termites est valable 6 mois et doit systématiquement être mis à jour à la suite d’une nouvelle visite en cas de dépassement de cette durée de validité à la date de signature de l’acte authentique chez le notaire.

Validité : 6 mois.

Qu’est-ce qu’un diagnostic gaz ?
État de l’installation intérieure de gaz

L’état de l’installation intérieure de gaz permet à l’acheteur ou au locataire d’être informé sur les caractéristiques de l’installation de gaz du bien qu’il souhaite acquérir ou habiter.

Il a pour objectif de préciser les anomalies rencontrées sur les installations de gaz. L’objectif est d’évaluer et de contenir les risques pouvant atteindre la sécurité des personnes.

Le rapport de l’installation intérieure de gaz est obligatoire pour les immeubles bâtis dont les installations ont plus de 15 ans. Le contrôle porte sur l’ensemble de l’installation de gaz.

Validité du diagnostic : 3 ans pour la vente, 6 ans pour la location

Qu’est-ce qu’un diagnostic Etat des Risques et Pollutions – ERP (ancien ESRIS) ?

L’État des Risques et Pollutions (ERP) est un des diagnostics immobiliers obligatoire qui doit figurer à l’acte de vente ou être transmis à tout locataire.

Il informe de l’exposition au risque du bien avec des données à jour sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon et pollution des sols.

Validité : 6 mois.