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Diagnostics immobiliers (vente et location)

Quelles sont les obligations en matière de diagnostics avant vente ?

Afin de protéger le futur acquéreur au regard du bien immobilier qu’il souhaite acquérir, la réglementation impose aux propriétaires vendeurs de faire réaliser des diagnostics techniques immobiliers. Ces documents constituent le dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé à l’acte de vente.

Ce Dossier de Diagnostic Technique à faire établir en cas de vente doit comporter selon les cas les diagnostics suivants :

  • Diagnostic de performance énergétique,
  • Diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité,
  • Diagnostic plomb dans les peintures (CREP),
  • Diagnostic amiante (liste A et B),
  • Diagnostic de mesurage,
  • Diagnostic termites.

L’ensemble de ces diagnostics doivent être établis par un opérateur certifié dans chacun des domaines concernés.

Qu’est-ce que le diagnostic amiante en cas de vente ?

Le diagnostic amiante à pour objectif de mettre en évidence la présence ou l’absence de matériaux ou produit contenant de l’amiante.

En cas de vente, le diagnostic porte sur les matériaux présents dans les listes A et B de l’annexe 13-9 du code de la Santé Publique (décret du 03 Juin 2011).

Le diagnostic vise à informer l’acquéreur de la présence éventuelle d’amiante dans les composants de la construction des listes A et B. Ce diagnostic n’est pas exhaustif et ne prend pas en compte l’ensemble des composants susceptibles de libérer des fibres d’amiante à l’occasion de travaux ou la démolition d’un immeuble bâti.

Les investigations réalisées lors d’un diagnostic amiante avant vente ne sont pas destructives et toute découverte d’amiante dans un composant de la liste A ou B doit donner lieu à l’évaluation de l’état de conservation de ce composant.

Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 sont concernés par cette obligation.

Qu’est-ce qu’un diagnostic DPE ?
Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet à l’acheteur d’être informé :

  • Du niveau d’isolation thermique du bien qu’il souhaite acquérir,
  • De l’évaluation du coût annuel de sa facture de chauffage,
  • De la quantité d’émission de gaz à effet de serre émis dans le cadre de l’utilisation du logement.

La durée de validité d’un DPE est de 10 ans.

Le rapport de DPE doit contenir :

  • Les caractéristiques du logement et de ses équipements,
  • La quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour chaque équipement,
  • L’évaluation des frais annuels liés à la consommation énergétique,
  • L’évaluation des émissions de gaz à effet de serre,
  • Le classement du logement avec l’attribution d’une étiquette énergie et d’une étiquette climat,
  • Des recommandations permettant une optimisation de la consommation d’énergie du logement.

Qu’est-ce qu’un diagnostic électricité ?
État de l’installation intérieure d’électricité

Le diagnostic électricité permet à l’acheteur d’être informé sur les caractéristiques de l’installation d’électricité du bien qu’il souhaite acquérir. Il a pour objectif de préciser les anomalies rencontrées sur les installations électriques défectueuses causes d’incendies ou d’électrocutions des occupants. Le rapport de l’installation intérieure d’électricité est obligatoire pour les immeubles bâtis dont les installations ont plus de 15 ans. Le contrôle porte sur l’habitation, ses dépendances, mais également sur les installations extérieures telles que les piscines. La durée de validité du diagnostic est de 3 ans à partir de sa date de réalisation.

Qu’est-ce qu’un diagnostic plomb dans les peintures ?
Constat des risques d’exposition au plomb – CREP

Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) consiste à rechercher la présence de plomb contenu dans les peintures. Il est obligatoire pour les immeubles d’habitation ou les parties privatives des immeubles collectifs d’habitation dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949.

La recherche de peintures au plomb doit s’effectuer sur les revêtements intérieurs (murs, portes, fenêtres, plafonds, plinthes, etc.) et les revêtement extérieurs (volets, portail) ;

En présence de peintures au plomb à un taux supérieur au seuil de 1mg/cm² le propriétaire doit : effectuer des travaux en vue supprimer le risque d’exposition si les peintures sont dégradées ou veiller à leur entretien pour éviter leur dégradation future lorsqu’elles sont en état d’usage ou si elles ne sont pas dégradées.

En cas de présence de plomb dans les peintures, la durée de validité du CREP est de 1 an. En cas d’absence de plomb, il n’y a pas de limitation de la durée de validité.

Qu’est-ce que le diagnostic de mesurage ?
Loi CARREZ

Le diagnostic métrage s’applique uniquement aux parties privatives des immeubles bâtis placés sous le régime de la copropriété. Le mesurage « loi Carrez » consiste à mesurer la surface privative habitable en vue d’informer l’acquéreur de la superficie du bien qu’il souhaite acheter.

Tous les lots en copropriété sont concernés par cette obligation sauf les garages, les caves et les lots d’une surface inférieure à 8 m².

Cette superficie doit obligatoirement mentionnée dans le compromis de vente et dans l’acte authentique constatant la vente du bien. La règlementation ne fixe pas de durée de validité, il convient de systématiquement faire établir une nouvelle attestation de surface dés lors que des travaux ont été réalisés.

La surface prise en compte comprend la superficie du plancher dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Sont déduites les surfaces occupées par les cloisons, les escaliers, les murs ou les embrasures de portes ou de fenêtres.

Qu’est-ce qu’un diagnostic Termites ?
État parasitaire

L’état du bâtiment relatif à la présence des termites concerne tous les logements construits dans une zone classée et délimitée par arrêté préfectoral. Ce diagnostic vise à mettre en évidence la présence de termites dans le bien objet du diagnostic.

Le rapport de l’état relatif à la présence de termites doit préciser la catégorie de termites rencontrées, localiser l’éventuelle infestation (locaux et ouvrages concernés). Il doit également préciser les ouvrages, parties d’ouvrages ou locaux qui n’ont pas pu être examinés. Le diagnostic doit aussi prendre en considération les abords du bâti dans une emprise de 10 mètres autour du bâtiment.

L’état relatif à la présence des termites est valable 6 mois et doit systématiquement être mis à jour à la suite d’une nouvelle visite en cas de dépassement de cette durée de validité à la date de signature de l’acte authentique chez le notaire.